В Сколково ежедневно бронируют по одной квартире и по одному дому в первых трех жилых кварталах, которые осенью примут первых жителей иннограда. Кто эти люди? Какое жилье и зачем они арендуют? Сколько стоит квадратный метр? Какие функции «умного города» будут доступны для сколковских новоселов? Какие бытовые сервисы появятся в жилых кварталах одновременно с их заселением? Является ли необходимым условием для проживания в Сколково наличие личного электромобиля? Будут ли когда-нибудь продаваться жилые метры в иннограде?
Один из первых трех жилых кварталов иннограда, "Тетрис", примет первых жителей осенью с.г. Фото: Sk.ru
На эти и множество других вопросов Sk.ru ответили генеральный директор Объединенной дирекции по управлению активами и сервисами «Сколково» (ОДАС) Антон Яковенко и руководитель дирекции по управлению жилыми объектами ОДАС Екатерина Вертьева в первом развернутом интервью, посвященном новому качественному этапу в развитии иннограда. В интервью также впервые названы некоторые из компаний участников Фонда, чьи разработки могут быть использованы в жилых кварталах.
Жить или не жить, вот в чем вопрос
Город, в котором живут и работают, отличается от города, в котором только работают, как день от ночи. Но когда проект «Сколково» только создавался, преимущество одного типа иннограда перед другим отнюдь не были очевидными, вспоминает Антон Яковенко – участник тех дискуссий. По крайней мере в мировой практике существовали удачные примеры того и другого. «Очень быстро мы пришли к пониманию, что заявленное нами качество среды может быть достигнуто только при условии проживания на территории проекта участников, партнеров и других членов экосистемы Фонда», - говорит он.
Гендиректор ОДАС "Сколково" Антон Яковенко. Фото: Sk.ru
Тогда, по словам гендиректора ОДАС, возникла вторая развилка: если люди живут, что это за люди? Только те, кто имеет отношение к «Сколково», или все, кто просто хочет здесь жить? Например, во французском инновационном центре София-Антиполис лишь 30% проживающих на его территории имеют непосредственное отношение к нему, и это успешная модель. «Для себя мы приняли такое решение, - говорит А.Яковенко. - Первое: в Сколково люди живут. Второе: те люди, которые живут в Сколково, имеют непосредственное, прямое отношение к «Сколково» – участники, сотрудники компаний-партнеров, студенты и профессора Сколтеха и сотрудники Фонда или его дочерних обществ. Именно из этого мы исходили, когда создавали беспрецедентную по качеству инновационную среду. Физически мы определили ее как 30% от общего объема застройки, составляющего 2,6 млн квадратных метров : это объекты, непосредственно связанные с проживанием, – апартаменты всех уровней и классов и необходимая социальная инфраструктура».
Уже первые эскизы проекта планировки территории показали, что это принципиальное решение также позволяет существенно сократить бюджет. Если люди живут там, где работают, не требуется строить огромные транспортные терминалы.
«Решив идеологический вопрос – жить или не жить в Сколково, - мы подошли к вопросу о формате проживания, - продолжает Антон Яковенко. - Из ежедневного общения с нашими стартапами мы знаем, что у нас здесь люди совершенно разного достатка и семейного положения, и вопрос заключался в том, как удовлетворить различные потребности, разнонаправленные запросы и жизненные ситуации, сделав это красиво и гармонично. При проектировании нашего города мы исходили из того, что они должны были находиться в непосредственной близости друг от друга и при этом быть абсолютно разного формата. Например, кварталы с компактной высококлассной застройкой – коттеджи– находятся в прямом доступе от кварталов апартаментов квартирного типа. При такой структуре люди не чувствуют себя в изоляции - вне зависимости от того, где они проживают, а с другой стороны, они имеют доступ к инфраструктуре каждого из кварталов (ритейл, сервисы), которая работает не на квартал, а на весь город. Это выигрышное, я бы сказал, европейское решение. Мы думали о том, как сделать кварталы постоянно жилыми, о том, как избежать пустых, мертвых первых этажей. У нас все первые этажи насыщены какими-то услугами, что позволяет при довольно компактном проживании сделать это место уютным и привлекательным в любое время дня и ночи.
Это долгая работа, которая в этом году наконец-то заканчивается, и в конце осени сюда заселятся наши разные целевые пользователи – арендаторы», - уверен гендиректор ОДАС.
Разговор о замыслах девелоперов и архитекторов имеет смысл только в том случае, если они готовы предъявить материальный результат своих замыслов. В противном случае эти рассуждения будут напоминать слова режиссера о том, какие мысли и чувства он хотел воплотить в своем новом фильме – до демонстрации такового.
Кто, что, где, почем
Екатерина Вертьева: «У профессоров есть allowance на проживание, поэтому многие из них уже снимают коттеджи в организованных поселках (Покровские холмы, Кунцево-4 и т.п.) Они понимают, что за продукт мы можем здесь предложить, ориентируются на определенный стандарт качества и инфраструктуру и проявляют интерес».
Руководитель дирекции по управлению жилыми объектами ОДАС Екатерина Вертьева. Фото: Sk.ru
10-й квартал («Миро»), 40 трехэтажных домов, сблокированных на уровне первого этажа, площадью от 210 до 220 кв. метров. «Первоначально данные дома позиционировались как таунхаусы. Но таунхаус традиционно воспринимается как более бюджетный вариант проживания, меньший по площади чем коттедж, - объясняет Екатерина. - Мы меняем позиционирование, доносим информацию, что все 120 домов – это абсолютно равноценные единицы.
Вполне очевидно, что спрос на дома – это спрос не на метры, а на количество спален. Первоначально у нас были планировки, где на двухстах метрах помещались 2 спальни, что не очень ликвидно для рынка. Планировки были доработаны, и теперь основная масса коттеджей имеет 3-4 спальни. Планировки очень разнообразны, где-то есть спальни на 1 этаже, что удобно для тех, кто живет со старшим поколением или няней. Часть домов имеет отдельную кухню. В большинстве домов кухня объединена с зоной гостиной. В части домов есть возможность организовать дополнительную пятую спальню, что является дополнительным преимуществом для больших семей. Для таких семей очень хорош именно 10-й квартал, дома в котором условно названы таунхаусами. В действительности это домики для проживания с большой семьей. На первом этаже две спальни. На втором зона столовой, кухни и гостиной с выходом во внутренний двор, который находится на уровне второго этажа. И на третьем этаже находится хозяйская зона с родительской спальней и детской. Таунхаусом такой дом называется потому, что он сблокирован на уровне первого этажа, что позволяет организовать внутренний двор для каждых 8 домов на уровне второго этажа; на уровне второго и третьего этажа дома не сблокированы.
В 11-м квартале «Квадро» возведено 80 двух- и трехэтажных коттеджей, каждый площадью от 170 до 280 кв. метров.
Все квартиры и дома меблированы и сдаются с готовой отделкой.
Средняя стоимость аренды одного квадратного метра в квартирах и домах составляет 1 тысячу рублей.
Антон Яковенко: «Мы понимали, что маленькие квартиры будут востребованы больше всего. Чего мы сами абсолютно не ожидали, так это того, что такой же популярностью будут пользоваться коттеджи и таунхаусы. Когда появилось предложение, люди всерьез начали задумываться о переезде, о переносе своей жизни в инноград».
Каждый умный дом умен по-своему
Сколково изначально позиционировал себя как умный город. Насколько умными будут дома его жителей?
Квартал "Квадро".Фото: Sk.ru
Отвечая на этот вопрос, Антон Яковенко разделяет smart-сервисы на базовые и дополнительные.
В число базовых услуг, оплата которых включена в стоимость аренды, включены энергоэффективные системы по управлению климатом и светом. «В бытовых терминах это вот что. Система запоминает момент ухода на работу - прихода с работы. На время вашего отсутствия система температуру отопления снижает. Если вы возвращаетесь, допустим, в 18.00, система начнет подогревать дом с 17.30. Это дает существенную экономию ресурсов, снижает счет за отопление, и кроме того, это востребовано с точки зрения комфорта».
Аналогичным образом система будет экономить электроэнергию, автоматически включая и выключая освещение в той или иной зоне жилища; в ночное время, когда человек проходит по коридору, свет включается не на 100%, а на 20% и т.д.
К базовым «умным» сервисам также относятся аварийные датчики, которые ставятся на трубы. «Датчик сам посылает сигнал о протечке в диспетчерскую службу; вы можете даже не знать, что возникла проблема. В ваше отсутствие датчик сам включит механизм перекрытия воды и оповестит диспетчеров об аварии; соответствующая служба сама все починит, вы вернетесь с работы, когда все уже сделано», - поясняет А.Яковенко.
Все остальное из области «смарт» – удаленный контроль доступа в жилище, управление с мобильных телефонов и планшетов, видеонаблюдение за детской площадкой, а также мультимедиа – это дополнительные настройки, которые по желанию можно подключать.
Антон Яковенко: «Умный дом в Сколково является частью концепции smart city и востребован как таковой. В то же время мы понимаем, что жилье должно быть по средствам нашим арендаторам. Сейчас заканчивается основной этап строительства, а вот на этапе отделки, которая у нас стандартизирована, мы хотим как можно больше индивидуализировать функционал умного дома на основании конкретных требований.
Первых арендаторов мы уже опрашиваем, за какие дополнительные услуги умного дома они готовы платить дополнительные деньги. После того, как мы наберем статистически аккуратную информацию, мы сами себе поставили задачу на 30% от общего объема принять окончательное решение о той системе умного дома, которую будем интегрировать. Где-то в июле мы уже будем понимать, что конкретно хотят арендаторы и что мы финансово можем себе в этом смысле позволить. К моменту заселения первых кварталов абсолютно точно все дома оборудуют той smart-системой, которая будет настроена под потребности наших арендаторов».
Квартал "Миро". Фото: Sk.ru
Гендиректор ОДАС подчеркивает, что интерфейс этой системы предложен участником «Сколково». «Когда мы начали изучать эту историю, оказалось, что резидент ИТ-кластера Фонда компания «Иридуим» придумала универсальную программу, которая встраиваются в любое «железо», в любую систему. Это интерфейс общения, и он самый эффективный, самый гибкий и самый легко настраиваемый. Де факто – это стандарт общения со всеми системами умного дома. Это решение мы хотим использовать», - говорит Антон Яковенко.
Помимо «умных» сервисов новоселам нужны самые простые повседневные услуги, и то, как синхронизировать их появление в Сколково с заселением первых кварталов, - сложная градостроительная проблема. Пока нет достаточного числа пользователей и покупателей, бизнесу эта история не интересна. Пока нет услуг, такое место жительства не интересно людям.
По словам Антона Яковенко, ОДАС решал эту проблему в течение пяти лет, свидетельством чего является общегородская карта ритейла, которая висит на стене его кабинета. «Эта работа проделана у нас на бумаге, и сейчас мы переводим ее в первые арендные договоры, - говорит г-н Яковенко. - Допустим, в 10-м квартале будет авторский ресторан и магазин фермерских продуктов. В 11-м, квартале (коттеджи) предусмотрен развивающий центр для детей (клаб-хаус): он в каком-то смысле будет дублировать функции семейного кампуса, пока он еще не введен. Там смогут заниматься дети до детсадовского возраста. В 9-м квартале, квартале апартаментов, на первом этаже в каждой секции есть небольшое помещение, по 30 метров, в которых будут пункт приема химчистки, небольшие хозяйственные магазины. Плюс к этому в бизнес-центре Галерея будет работать торговый центр.
Каршеринг, электромобили
Животрепещущий вопрос: смогут ли первые жители пользоваться своими автомобилями в иннограде? Сколково не собирается отказываться от изначальной концепции города, передвижения на территории которого будут осуществляться на электрическом – общественном и личном – транспорте, заверяет А.Яковенко: «Но мы понимаем, что сможем прийти к этому решению поэтапно. Отсечка по времени – 2018 год, когда будут завершены основные большие строительные проекты. Мы планируем, что к 2018 году будут также запущены все наши инвесторские парковки. После этого мы сможем предложить людям альтернативу. Для тех, кто не сможет отказаться от личного автомобиля, мы предоставим возможность нормально парковаться на въездах на перехватывающих парковках. Внутри у нас к тому времени будет в полном объеме работать система электрического общественного транспорта».
Екатерина Вертьева: « Первые три квартала будут пилотными также в смысле внедрения общей системы инфогорода, т.е. интеллектуального управления транспортом. Сейчас уже внедрено управление шлагбаумами на основных КПП. Далее на въезде в кварталы появятся отсечки, которые ограничат, прежде всего, проезд строительной техники – я говорю о периоде до 2018 года. Соответственно так же ограничат проезд тех, кто едет в Технопарк, потому что это жилая зона, здесь будут дети, здесь будут прогулочные зоны.
Доступ транспорта в кварталы будет только для жителей, для общественного транспорта и для машин спецслужб. Доступ личного транспорта будет возможен в гостевом режиме, особенно для 9-го квартала (для квартир): в режиме заехал, разгрузился – выехал и отвез машину на парковку. Паркинг пока будет базироваться на основе временной парковки P3 – до того, как у нас построят первую перехватывающую парковку.
Что касается домов 10-го и 11-го кварталов, пока мы еще не можем реализовать концепцию присутствия на территории иннограда только электротранспорта, мы намерены временно разрешить здесь парковку личного транспорта. Технически такая возможность существует: около каждого дома на придомовой территории имеется одно парковочное место. Если есть потребность иметь большее количество парковочных мест, к услугам жителей парковка P3.
С 2018 года въезд в жилые кварталы Сколково будет возможен только на электромобилях. Фото: Sk.ru
Чтобы уже сейчас продвигать концепцию «инноград без автомобилей внутреннего сгорания», мы организуем на парковке P3 сервис каршеринга для жителей - уже на базе электромобилей. Для этого будет выделено 5 электромобилей. У каждого жителя включена в стоимость аренды возможность бесплатно, 20 минут в день, пользоваться электромобилем, чтобы проехать от парковки в свой квартал. Это полнофункциональный сервис: будет команда, занимающаяся перегонкой автомобилей, обслуживанием».
Не исключено, что электромобили, задействованные в программе каршеринга, поставит сколковская компания. «Мы общаемся на эту тему с нашими резидентами, компанией «Браво Моторс», которые делают электромобиль Bravo eGo», - рассказывает Екатерина.
(Гендиректор «Браво Моторс» Константин Артемьев подтвердил Sk.ru, что ведет эти переговоры. Компания позиционирует Bravo eGo как «гаджет на колесах» (вместо руля у него джойстик, хотя для каршеринга в кварталах рассматривается версия с обычным рулем, чтоб сделать привыкание более легким, а вместо приборной панели – бортовой компьютер, на который завязана навигация, интернет, климат-контроль, аудио - и видеосистема, самодиагностика и собственная социальная сеть). В полутораместном электромобиле за водителем расположено сидение для пассажира с мотоциклетной посадкой. Там можно разместить детское кресло или, сложив заднее сидение, поставить пакеты с покупками).
Арендовать или продавать?
Инвестором первых трех жилых кварталов в Сколково выступает государство, в дальнейшем жилые кварталы будут возводиться на средства инвесторов.
Антон Яковенко: «Первые три квартала – это модельное жилье на территории города, на примере которого мы обкатываем и технические решения, и экономическую модель. Далее мы запускаем вторую очередь – это 160 тыс. кв. метров жилья, примыкающего к Технопарку, - которые мы хотим развивать в инвесторской логике».
Существует деликатный вопрос: будут ли когда-нибудь продаваться жилые дома и квартиры на территории иннограда?
Антон Яковенко: «Мы считаем, что наступит момент, когда не понадобится управляющей компании для иннограда, когда инноград уже сложится, - как нет управляющей компании в Кремниевой долине. Так, наверное, и с жильем произойдет: не будет одного собственника или нескольких собственников, но это, наверное, произойдет после 2020 года. До той поры для нас приоритетной является арендная модель. Мы хотим сначала создать среду, контролируя состав проживающих через аренду, а потом уже принимать решение по либерализации этого рынка, если будет необходимо, – в том числе, для получения дополнительных ресурсов с целью развития нашей основной, исследовательской, университетской и офисной инфраструктуры».